주택건설공사 감리 파헤치기 ① (단독주택 감리대상, 공동주택 감리대상, 감리자 자격, 감리원 배치)

주택건설공사의 감리제도는 일반 건설공사의 감리제도와 구분되고 있다.

관련 근거 법령, 감리자 지정, 감리자 업무 내용 등이 다소 상이하기 때문에

일반 건물을 짓는지, 공동주택을 짓는지에 따라 감리 업무가 달라짐을 유의하여 공사를 수행해야 한다.

1. 주택건설공사 감리 지정 대상

주택건설공사의 감리 업무는 「주택법」, 「주택법시행령」, 「주택건설공사 감리업무 세부기준」에 근거한다.

주택건설공사에서 감리자를 지정해야 하는 대상은 크게 주택건설사업계획 승인대상, 리모델링 허가대상이다.

 

주택건설사업계획 승인대상은 단독주택은 30호 이상, 공동주택은 30세대 이상인 경우 사업계획승인권자에게

사업승인을 받아야 하며, 건설공사 시 감리자를 "「건축사법」, 「건설기술진흥법」에 따른 감리자격이 있는 자"로 지정하여야 한다.

다만, 단독주택이 공공택지 개발사업(하나의 토지에 건설되는 경우)이거나 한옥인 경우 50호 이상으로 완화적용 된다.

공동주택의 경우 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택(전용면적 30㎡이상 & 진입도로 6m이상) 이거나

주거환경개선사업의 경우 50세대 이상으로 완화적용 된다.

	단독주택	공동주택
호수/ 세대	30호	30세대
예외 (완화 적용)	50호 1. 공공택지 개발사업으로 일단(一團)의 토지로 공급받아 건설하는 단독주택 2. 주요구조가 기둥/보 및 한식지붕틀로 된 목구조인 한옥	50세대 1. 단지형 연립주택 또는 단지형 다세대주택 (주거전용면적 30㎡이상 & 진입도록 폭 6m 이상) 2. 주거환경개선사업에 따른 공동주택
감리자 지정	「건축사법」, 「건설기술진흥법」에 따른 감리자격이 있는 자

 

리모델링 허가대상은 주체와 리모델링 범위에 따라 달라진다.

다음 세부표에 해당되는 경우 시장/군수/구청장의 허가가 필요하며, 공사 시 감리자를 "「건축사법」, 「건설기술진흥법」에 따른 감리자격이 있는 자"로 지정하여야 한다.

구분			세부기준
동의비율	1. 입주자/사용자 또는 관리주체의 경우		- 입주자 전체 동의 必
	2. 리모델링주택조합의 경우	전체 리모델링	- 전체 소유자 및 의결권의 각 75% 이상 동의 &   동별 소유자 및 의결권의 각 50% 이상 동의
		동 리모델링	- 해당 동의 소유자 및 의결권의 각 75% 이상 동의
허용행위	1. 공동주택		- 리모델링은 주택단지별 또는 동별로 한다. - 복리시설은 분양하기 위한 것이 아니어야 한다.    (필로티구조 예외) - 내력벽의 철거에 의하여 세대를 합치는 행위가 아니어야 한다.
	2. 입주자 공유가 아닌 복리시설 등		- 사용검사를 받은 후 10년 이상 지난 복리시설 - 증축은 기존건축물 연면적의 10% 이내   증축범위는 건축법 시행령 제6조제2항제2호나목에 근거

 

다만 사업주체가 국가/지자체/한국토지주택공사/지방공사인 경우,

감리자를 "「건축사법」, 「건설기술진흥법」에 따른 감리자격이 있는 자" 로 지정하는 것이 예외이다.

 

사업주체가 누구냐에 따라 지정하는 감리자의 자격요건이 달라지는 것이다.

이 예외항목은 감리제도가 복잡함에 따라 별도로 다루고자 한다.

 

2. 주택건설공사 감리자 자격

주택건설공사 사업계획승인권자는 감리자를 지정하여야 하며,

감리자는 감리원을 배치하고 감리업무를 수행하도록 하여야 한다.

다만, 인접한 둘 이상의 주택단지 건설공사 시 감리자를 공동으로 지정할 수 있다.

 

감리자 자격은 300세대 이상인가 300세대 미만인가에 따라 달라진다.

 

 ⓐ 300세대 미만의 건설공사

300세대 미만의 건설공사는 「건축사법」에 따라 건축사사무소 개설신고를 한 자 또는

「건설기술진흥법」에 따라 등록한 건설엔지니어링 사업자에 해당하는 자를 지정해야 한다.

 

 ⓑ 300세대 이상의 건설공사

300세대 이상의 건설공사는 「건설기술진흥법」에 따라 등록한 건설엔지니어링 사업자에 해당하는 자를 지정해야 한다.

 

건설엔지니어링 사업자가 되기 위해서는 전문분야별 요건을 갖추어 건설엔지니어링업을 등록해야 한다.

다만, 건설공사의 계획, 조사, 설계 등을 수행하는 경우는 「엔지니어링산업 진흥법」제2조제4호에 따른 엔지니어링사업자 또는 「기술사법」 제6조제1항에 따른 사무소를 등록한 기술사이어야 한다.

 

 

3. 감리원 배치, 감리원 자격

감리자는 감리원의 배치계획을 작성한 후 사업계획승인권자 및 사업주체에게 각각 보고하여야 한다.

배치계획을 변경하는 경우에도 각각 보고하여야 한다.

 

감리원은 총괄감리원, 공사분야별 감리원으로 구분된다.

 

총괄감리원의 경우 1천세대 미만이냐 이상이냐에 따라 감리원의 자격이 달라진다.

ⓐ 1천세대 이상 주택건설공사의 경우 특급기술인이어야 한다.

ⓑ 1천세대 미만 주택건설공사의 경우 특급기술인 또는 고급기술인이어야 한다.

ⓒ 300세대 미만의 주택건설공사는 건축사 또는 건축사보이면서,

     특급기술인 또는 고급기술인이고, 기본교육 및 전문교육을 받은 기술인이어야 한다. 

 

공사분야별 감리원의 경우 300세대 미만이냐 이상이냐에 따라 감리원의 자격이 달라진다.

 ⓐ 300세대 이상 주택건설공사의 경우 건설기술인이어야 한다.

 ⓑ 300세대 미만 주택건설공사의 경우 건축사 또는 건축사보이면서,

     초급 이상의 건설기술인이고, 기본교육 및 전문교육을 받은 기술인이어야 한다.

 

 

감리자의 업무, 사업주체가 국가/지자체/한국토지주택공사/지방공사인 경우 감리자 지정 등은

다음글에서 자세하게 파헤쳐보고자 한다.