건축법 용어 파헤치기 ② (건축면적 vs 연면적, 건폐율 vs 용적률, 높이제한 vs 일조확보 높이제한)

지난 글에서는 대지, 도로, 신축, 증축, 재축, 개축, 대수선, 리모델링 등 대지와 건축 관련 용어에 대해 살펴보았다.

2023.09.07 - [분류 전체보기] - 건축법 용어 파헤치기 ① (대지, 도로, 건축, 신축, 증축, 재축, 개축, 이전, 대수선, 리모델링, 실내건축)

건축법 용어 파헤치기 ① (대지, 도로, 건축, 신축, 증축, 재축, 개축, 이전, 대수선, 리모델링, 실

 

이번 글에서는 일반인이 건물을 지을 때 건축법에서 혼돈하기 쉬운 용어에 대해 살펴보고자 한다.

일반인이 가장 혼돈하기 쉽거나 헷갈리는 용어는 건축면적, 연면적, 건폐율, 용적률일 것이다. 건물에 적용되는 건축물의 높이 제한과 주택을 지을때 적용되는 일조 확보를 위한 높이 제한 규정의 혼돈도 많이 발생하고 있다. 일반인이 건축을 할때 헷갈리기 쉬운 건축면적과 연면적, 건폐율과 용적률, 높이제한과 일조확보 높이제한에 대해 자세하게 살펴보도록 한다.

 

1. 대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적

대지면적, 건축면적, 바닥면적, 연면적의 개념은 아래와 같다.

4개 항목의 개념을 알아두고 산정방법까지 알아두면 건폐율, 용적률을 구하는데 매우 유용하다.

 

대지면적과 연면적의 산정방법은 간단하다. 그러나 건축면적과 바닥면적을 산정하는 방법은

다소 복잡하고 항목마다 다른 기준이 적용되므로 다음 글에서 산정방법에 대해 살펴보고자 한다.

 

◎ 대지면적

  ☞ 대지의 수평투영면적

 

◎ 건축면적

  ☞ 건축물의 외벽(외벽이 없는 경우 외곽 부분의 기둥으로 한다.)의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

 

◎ 바닥면적

  ☞ 건축물의 각 층 또는 그 일부로서 벽, 기둥, 그 밖에 비슷한 구획의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적

 

◎ 연면적

  ☞ 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때는 다음 항목의 면적은 제외한다.

   - 지하층 면적, 지상층 주차용 면적, 피난안전구역 면적, 경사지분 아래의 대피공간 면적

 

2. 건폐율 vs 용적률

◎ 건폐율

  ☞ 대지면적에 대한 건축면적의 비율을 의미한다.

       [건폐율 = 건축면적 / 대지면적 * 100(%)]

   - 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계를 건축면적으로 한다.

   - 건폐율의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조에 따른 기준을 따른다.

도시지역	주거지역	제1종 전용주거지역	50% 이하
		제2종 전용주거지역	50% 이하
		제1종 일반주거지역	60% 이하
		제2종 일반주거지역	60% 이하
		제3종 일반주거지역	50% 이하
		준주거지역	70% 이하
	상업지역	중심상업지역	90% 이하
		일반상업지역	80% 이하
		근린상업지역	70% 이하
		유통상업지역	80% 이하
	공업지역	전용공업지역	70% 이하
		일반공업지역	70% 이하
		준공업지역	70% 이하
	녹지지역	보전녹지지역	20% 이하
		생산녹지지역	20% 이하
		자연녹지지역	20% 이하
관리지역	보전관리지역		20% 이하
	생산관리지역		20% 이하
	계획관리지역		40% 이하
농림지역			20% 이하
자연환경보전지역			20% 이하

 

◎ 용적률

  ☞  대지면적에 대한 연면적의 비율을 의미한다.

       [용적률 = 연면적 / 대지면적 * 100(%)]

   - 대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계를 연면적으로 한다.

   - 용적률의 최대한도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 기준을 따른다.

도시지역	주거지역	제1종 전용주거지역	50% 이상	100% 이하
		제2종 전용주거지역	50% 이상	150% 이하
		제1종 일반주거지역	100% 이상	200% 이하
		제2종 일반주거지역	100% 이상	250% 이하
		제3종 일반주거지역	100% 이상	300% 이하
		준주거지역	200% 이상	500% 이하
	상업지역	중심상업지역	200% 이상	1,500% 이하
		일반상업지역	200% 이상	1,300% 이하
		근린상업지역	200% 이상	900% 이하
		유통상업지역	200% 이상	1,100% 이하
	공업지역	전용공업지역	150% 이상	300% 이하
		일반공업지역	150% 이상	350% 이하
		준공업지역	150% 이상	400% 이하
	녹지지역	보전녹지지역	50% 이상	80% 이하
		생산녹지지역	50% 이상	100% 이하
		자연녹지지역	50% 이상	100% 이하
관리지역	보전관리지역		50% 이상	80% 이하
	생산관리지역		50% 이상	80% 이하
	계획관리지역		50% 이상	100% 이하
농림지역			50% 이상	80% 이하
자연환경보전지역			50% 이상	80% 이하

 

3. 높이 제한 vs 일조 확보를 위한 높이 제한

◎ 높이 제한

  ☞ 가로구역별로 높이 제한이 있는 경우, 그 기준에 맞춰 건축물의 높이를 제한하여 계획해야 한다.

   - 허가권자는 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역)을 단위로 하여 건축물의 높이를 지정·공고할 수 있으며,

     아래 항목의 사항을 고려하여 지정·공고해야 한다.

     ⓐ 도시·군관리계획 등의 토지이용계획

     ⓑ 해당 가로구역이 접하는 도로의 너비

     ⓒ 해당 가로구역의 상·하수도 등 간선시설의 수용능력

     ⓓ 도시미관 및 경관계획

     ⓔ 해당 도시의 장래 발전계획

   - 특별시장이나 광역시장은 건축물의 높이를 조례로 정할 수 있다.

   - 허가권자는 가로구역별 건축물의 높이를 지정하려면 지방건축위원회의 심의를 거쳐야 한다.

   - 같은 가로구역에서 건축물의 용도 및 형태에 따라 건축물의 높이를 다르게 정할 수 있다.

 

◎ 일조 확보를 위한 높이 제한

  ☞ 주거지역에서의 건축물, 공동주택(일반상업지역과 중심상업지역 제외)은

       일조 확보를 위한 높이 제한 기준에 적합하도록 계획되어져야 한다.

 

   - 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위해

      정북방향의 인접 대지경계선으로부터 거리에 따라 아래 항목 규정의 높이 이하로 하여야 한다.

      ⓐ 높이 9m 이하인 부분 : 인접 대지경계선으로부터 1.5m 이상

      ⓑ 높이 9m 초과하는 부분 : 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 1/2 이상

 

   - 다음 항목에 해당하는 공동주택의 경우 아래 기준을 충족해야 한다.

     (일반상업지역과 중심상업지역에 건축하는 경우 제외)

      ⓐ 인접 대지경계선 등의 방향으로 채광을 위한 창문 등을 두는 경우

      ⓑ 하나의 대지에 두 동 이상을 건축하는 경우

건축물의 각 부분 높이 (기숙사 제외)		인접 대지경계선까지 수평거리의 2배 이하 (근린상업지역 또는 준주거지역은 4배 이하)
두 동 이상의 건축물이 서로 마주보는 경우 (한 동 건축물 각 부분이 서로 마주보고 있는 경우 포함)		채광을 위한 창문 등이 있는 벽면으로부터 직각방향으로 건축물 각 부분 높이의 0.5배 이상 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상
		서로 마주보는 건축물 중 높은 건축물의 주된 개구부의 방향이 낮은 건축물을 향하는 경우에는 10m 이상으로서 낮은 건축물 각 부분 높이의 0.5배 이상 범위에서 건축조례로 정하는 거리 이상
		건축물과 부대시설 또는 복리시설이 서로 마주보고 있는 경우에는 부대시설 또는 복리시설 각 부분 높이의 1배 이상
		채광창이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8m 이상
		측벽과 측벽이 마주보는 경우에는 4m 이상
두 동 이상의 건축물이 도로를 사이에 두고 서로 마주보고 있는 경우		채광창이 없는 벽면과 측벽이 마주보는 경우에는 8m 이상
		측벽과 측벽이 마주보는 경우에는 4m 이상