아파트 분양 용어 정리(전용면적, 서비스면적, 공용면적, 공급면적, 계약면적)

아파트 분양시 일반인들에게 가장 헷갈리는 용어가 바로 면적에 대한 것이다.

공고에 올라온 면적을 일컫는 종류만 해도 4가지가 된다.

건축을 전공하지 않은 비전문가들에게는 각각의 용어가 무엇을 의미하는지 이해하기 어렵다.

이번 글에서는 아파트 분양 공고에 올라오는 4가지 종류의 면적의 의미를 파악하고자 한다.

 

1. 전용면적과 서비스면적 구분

1-1. 전용면적

우선 가장 작은 범위에 속하는 전용면적과 서비스면적을 구분해보자.

전용면적은 집 내부에서 실제로 생활하는 실내의 면적을 의미한다.

전용면적은 거실, 침실, 주방, 화장실, 서재 등 사람이 주로 생활하는 내부공간 면적을 말한다. 전용면적은 주택법에서 거주자 전용 공간으로 법적인 공간이며, 등기부등본 상에 기록되는 면적으로 개인의 취득세, 재산세 등 세금이 부과되는 기준이 되는 면적이다.

 

1-2. 서비스면적

서비스면적은 발코니면적을 의미한다. 전용면적에 발코니 면적은 포함되지 않는다.

발코니는 부가공간으로 서비스면적으로 분류되는데 대부분의 아파트에서 발코니를 확장해서 사용한다.

2006년 1월 '발코니 확장 합법화' 이후 발코니를 확장해 거실공간으로 사용하기 때문에 공고에 올라오는 전용면적보다 실제 사용하는 내부공간 면적은 훨씬 넓다. 발코니 확장이 합법화 되기 이전에는 아파트 입주자가 불법으로 발코니를 확장하여 전용면적으로 사용하는 경우가 많았다. 그러나 불법으로 발코니를 확장하면서 화재, 피난 등 안전문제가 지속적으로 불거졌다. 정부는 안전문제를 해결하고자 발코니 확장을 합법화하였다. 이후 아파트 분양시 기본형과 발코니 확장형을 선택할 수 있게 되었다. 대부분의 입주자들이 발코니를 대피공간으로 사용하기 보다 넓은 거실로 사용하기 위해 발코니 확장형을 선택한다. 이로 인해 분양공고에 올라오는 전용면적 보다 넓은 실내 면적을 사용할 수 있게 되었다.

 

아파트 입주자 대부분 발코니를 확장하여 전용면적으로 사용한다. 이로 인해 현재 분양되는 아파트의 형태는 발코니를 확장을 하지 않으면 실제 생활하기 매우 불편한 형태이다. 발코니를 확장하지 않으면 거실, 침실, 주방 등의 면적이 줄어들기 때문에 생활면적이 절반 가량으로 줄게 된다. 발코니를 확장하여 전용면적으로 사용하는 것은 필수가 되고 있다. 아파트 시공사들은 발코니를 더 많이 확보하기 위해 아파트 평면을 기둥 수를 늘려 좌우가 길게 설계한다. 또한 앞뒤 발코니 뿐만 아니라 측면에도 발코니를 설계하여 3개 면에 발코니를 만들기도 한다. 이러한 아파트 시공사의 설계현상으로 발코니를 확장하여 거실, 침실, 주방 등으로 사용하는 아파트 입주자들이 많아지게 되었다.

 

2. 주거 공용면적과 기타 공용면적 구분

2-1. 주거 공용면적

아파트 분양공고에 올라오는 공용면적은 주거 공용면적과 기타 공용면적으로 구분된다.

주거 공용면적은 집 외부에서 타인과 함께 사용하는 공간의 면적을 의미한다. 집 내부로 들어가기 위해 거쳐야 하는 외부공간을 주거 공용면적으로 구분한다. 공동현관, 복도, 엘리베이터, 계단, 비상구, 대피공간 등 가족 이외 타인과 함께 사용하는 공간을 의미한다.

 

2-2. 기타 공용면적

이에 반해 기타 공용면적은 아파트 관리사무소, 노인정, 보육시설, 도서관, 헬스장 등 다른 입주자들과 함께 사용하는 커뮤니티시설 면적을 의미한다. 기타 공용면적이 넓을수록 가족들과 내부에서 생활하는 면적 이외에 집 외부에서 할 수 있는 생활면적이 넓어진다. 최근에 건설되는 아파트들은 기타 공용면적을 넓게 계획하고 좋은 커뮤니티시설들을 설계하여 다른 아파트들과의 차별성을 두고 있다. 기존에는 커뮤니티시설이 관리사무소, 노인정, 보육시설 등에 국한되었다. 최근에는 수영장, 헬스장, 도서관, 개인 독서실 등 세대별로 다양하게 사용할 수 있는 커뮤니티시설이 계획되고 있다. 이로 인해 아파트 외부를 나가지 않아도 아파트 단지 내부에서 다양한 커뮤니티시설을 이용할 수 있게 되었다.

 

3. 공급면적(평형)과 계약면적 구분

3-1. 공급면적

공급면적과 계약면적은 분양공고에서 가장 큰 범위의 면적을 의미한다.

공급면적은 전용면적과 주거 공용면적을 합친 면적이다. 공급면적은 분양가를 책정하는 기준이 되는 면적이며 분양면적이라고도 말한다. 공급면적은 공동현관, 복도, 엘리베이터, 계단 등의 주거 공용면적을 세대수로 나눈 후 각 세대의 전용면적을 합한 면적이다. 일반적으로 아파트 평수를 말할 때 쓰이는 면적이다. 전용면적과 주거 공용면적을 합한 면적을 평수로 환산하면 아파트 평수가 된다.

 

3-2. 계약면적

계약면적은 공급면적에 기타 공용면적을 합친 면적이다. 계약면적은 전용면적에 주거 공용면적, 기타 공용면적을 모두 합한 면적이다. 전용면적에 주거 공용면적, 기타 공용면적을 총 세대수로 나누어 합한 면적이다.

 

통상적으로 아파트 공급면적을 분양면적으로 표기하며, 오피스텔은 계약면적을 분양면적으로 표기한다. 아파트 분양면적은 주택법을 기준으로 하며, 오피스텔은 건축법을 기준으로 하기 때문에 분양면적이 다르게 적용된다. 같은 분양면적이어도 아파트의 실제 내부면적이 넓은 이유가 아파트는 커뮤니티시설 면적이 포함되지 않기 때문이다. 오피스텔은 커뮤니티시설 면적이 포함되어 실제 사용하는 면적이 아파트보다 적다. 따라서 분양공고에서 아파트냐 오피스텔이냐에 따라 공급면적, 계약면적을 상세하게 살펴봐야 한다.